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les erreurs à éviter en immobilier

1) Croire que l’on va finir ses jours dans l’appartement convoité.

Le saviez-vous? un crédit immobilier en France dure en moyenne 7 ans.

Incroyable, non? L’achat dans la pierre, et a fortiori la résidence principale, est un peu le symbole de notre sédentarité occidentale.  il constitue la forteresse symbolique et tutélaire du développement harmonieux de notre foyer.

Dans notre inconscient collectif, s’est enraciné au fil du temps le mythe des 3 petits cochons. En effet, lors de l’achat de notre première maison, on se remémore presque instinctivement de ce qu’il advint des cochons négligents. Il en résulte qu ‘il nous semble plus opportun d’investir dans de la  « brique bien solide »  plutôt que dans un habitat de fortune..

Cependant, les modes de vie changent et la famille traditionnelle, encore en vigueur dans les années 60, n’en finit plus de subir l’idéologie individualiste que j’appellerai pour faire court « le syndrome Barbara Gould : je fais ce que je veux avec mes cheveux ». Tout le monde veut être libre!

A qui profite le crime…

L’enseigne IKEA l’a très bien compris. Rien ne vaut un bon divorce pour voir apparaître dans leurs travées multicolores, des nuées de nouvelles familles recomposées tester avidement  des canapés d’angle, eux-même  coincés entre  3 coussins au doux nom suave INGUSTRURKKK  à 3 euros TTC . C’est amusant ( ou pathétique)  de constater que l’enseigne fait son chiffre d’affaire grâce à la déstructuration contemporaine de la cellule familiale.

Je vous épargne les chiffres édifiants des divorces en France en 2020 . Moralité: se projetez c’est bien, mais anticiper un éventuel couac, c’est encore mieux!

2) Ne pas calculer correctement son cash-flow lorsqu’on fait un investissement locatif

Je vous aurai prévenu : Il ne faut pas se contenter d’un simple calcul de rentabilité de tête ( même s’il est bien fait) avant de signer avec l’agent immobilier aux dents blanches qui vous tend son iphone pour que vous puissiez signer électroniquement une offre d’achat.

  • Commencez par être honnête avec vous même: répertoriez minutieusement toutes les dépenses qui pourraient advenir. c’est une étape essentielle. Calculer avec rigueur les flux de trésorerie qui vont rentrer et sortir en n’oubliant pas de reporter le solde obtenu à votre fiscalité .

 

  • Lorsque je parle d’impôts, n’omettez pas les fameux prélèvements sociaux. Sorte de « dîme Rocardienne » débutée à 1% il y a 30 ans et qui claironne triomphalement ses 17,2% en 2020. Un véritable coup de maître du feu Michel Rocard. Grand ministre plénipotentiaire, qui avant de faire le grand saut vers un monde meilleur, nous l’a bien « fait à l’envers » pour des décennies. Remarquons -pour être taquin ou retord c’est selon- que ces prélèvements « dits sociaux »ne nous ont pas été d’une grande aide pour avoir des masques anti-covid.

3) Penser que les voisins, c’est comme à la télé

Je vais vous faire une confidence: oubliez les voisins de la série Friends, feuilleton éponyme des années 90. Il ne ressembleront malheureusement ni à Chandler ni à Jennifer Aniston. La plupart seront source d’ennui. Jetez un coup d’œil à vos futurs compagnons de cellule avant de verrouiller un cadenas bancaire à vos poignets immaculés d’investisseur du tertiaire.

Petite lueur d’optimisme quand même : il y a  toujours dans une copropriété un voisin autoproclamé « grand chef de la tribu » de la cage d’escalier. Celui-ci à les défauts de ses qualités. Il détient les clés de la copropriété aussi surement que Mussolini, l’Italie,  au début de la guerre avec l’Ethiopie .

Souvent installé depuis des décades dans l’immeuble, vous ne ferez pas faire le poids devant sa légitimité auprès de la concierge ou de la « très fortunée Mme Thérèse », du dernier étage, qui détient la moitié des millièmes de l’immeuble.

Faites-en plutôt un allier. Brossez-le dans le sens du poil et n’essayez pas de jouer au plus fort avec lui. Le shérif c’est lui et ce sera toujours lui!  Jusqu’à ce qu’une émission de Sophie Davant ne l’emporte un jeudi apres-midi orageux sur son canapé Cuir Center en fleur de bouc.

L’avantage est réel: certes il est légèrement acariâtre mais grâce à lui la « copro » est propre et en ordre! Et ça c’est déjà pas mal, n’est ce pas?

4) Ne pas enquêter sur l’environnement proche

Vérifiez les usines en activité et celles qui ont fermé il y a quelques années. Un tour rapide sur internet en tapotant la localité sur google vous permettra de vérifier les assertions de l’agent immobilier. Vous savez, celui qui ressemble plus à Patrick Bateman  dans American Psycho qu’à Stéphane Plaza.

Le plus souvent, il ne vous aura pas tout dit : installation d’une salle de shoot prévue par la maire de centre-gauche en 2023 de l’autre coté de la rue? Projet de construction d’une centrale nucléaire dans la région?

Tous ces éléments  ne seront pas de bons signaux pour attirer les meilleurs locataires, dans la partie de  Monopoly que vous allez initier. Car n’oubliez pas que lorsque vous passez rue de la Paix, en fin de partie, et que vous n’êtes pas propriétaire: c’est la fin du « game » pour vous! En revanche pas de problème de se « vautrer » rue de Belleville même avec 4 hôtels bien rouges dessus.

CQFD!

Prenez soin de vos Grands-parents!

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Bertrand Dubourg

Bertrand DUBOURG
À propos de l'auteur

Bertrand DUBOURG est conseiller en gestion de patrimoine. Il a créé Dubourg Capital Partners en 2019. Il enseigne à l’université et est conférencier dans les domaines de la fiscalité et de l’immobilier.
1 Réponse
  1. Avatar
    Laurent

    Parfait cette analyse…qui en plus nous permet de nous détendre..après l’analyse ‘ elle  » très anxiogène de notre 1er ministre et de l’incollable MR Veran qui ont littéralement pris possession de nos écrans depuis l’apparition de ce virus…
    Sur ce bonne fin de weekend en attendant des jrs meilleurs..😷

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